Как сформировать инвестиционный портфель из доходной зарубежной недвижимости

По данным Московской биржи с начала 2021 года количество физических лиц, имеющих брокерские счета, выросло на 55% и по итогам августа достигло 22,5 млн человек. Для сравнения, на конец 2020 года этот показатель равнялся 8,8 млн человек. То есть всего за 8 месяцев постпандемийного периода количество частных инвесторов возросло более, чем в 2,5 раза. Это говорит о спешном стремлении людей обезопасить свои накопления.

Снижение ставок по вкладам, нестабильность местной валюты, неясные прогнозы по открытию границ, тревожная политическая ситуация в мире подталкивают людей к поиску безопасных и максимально предсказуемых с точки зрения получения гарантированной доходности способов инвестирования.

К одним из наиболее надежных, менее рисковых и понятных инструментов вложения денежных средств по-прежнему относятся инвестиции в недвижимость. Особенно в период кризиса, когда приобретение высоколиквидных активов зачастую возможно на более выгодных условиях. Грамотный выбор объектов, разумное применение различных инструментов позволяет сформировать инвестиционный портфель, обладателю которого удается не только сохранить, но и значительно преумножить свои сбережения. Важно отметить, что для получения максимальной выгоды необходимо соблюдать некоторые правила по составлению и управлению таким портфелем.

Об основных принципах формирования инвестиционного портфеля и о хитростях управления инвестициями в зарубежную недвижимость рассказал председатель совета директоров Russia Sotheby’s International Realty Андрей Мануковский.

Основные правила

1. Доходная недвижимость ― особый класс актива, который обязательно должен присутствовать в перечне объектов инвестирования состоятельного инвестора (HNWI — High Net Worth Individual). Практика работы Russia Sotheby’s International Realty на российском рынке показала, что в нашей стране к категории состоятельных относятся инвесторы со свободными активами суммарной стоимостью, превышающей €0,5 млн.

Убедитесь, что ваш портфель хорошо спланирован и диверсифицирован по типам активов: в нем грамотно сбалансированы акции, облигации, недвижимость. Недвижимость, как тип актива, должна составлять 15-20% от всего объема. Это приблизительная цифра, полученная эмпирическим путем, на которой сходятся большинство инвестиционных экспертов в мире; именно она присутствует в большинстве учебниках по теории современного управления активами. Она касается, главным образом, непрофессиональных  и пассивных инвесторов, то есть тех, для которых эта деятельность не является основной; профессиональные инвесторы, естественно, могут менять это соотношение — то есть можно вполне допустить, что профессионал рынка недвижимости, вероятно, будет доводить эту долю до 50 и более процентов, только потому, что он этим занимается full time. Важно отметить, что основное жилье (prime residence) не должно быть включено в расчет объема средств, направляемых на инвестиции в недвижимость: оно не будет приносить доход, и к тому же потребует дополнительных затрат на содержание.

Начинать сразу с инвестиций в доходную недвижимость не стоит: есть вероятность неправильно распределить активы. Нередки случаи не совсем удачных высоко рисковых инвестиций в объекты недвижимости с низкой «точкой входа». Например, если стоимость объекта  значительно ниже рыночной, а инвестор не обладает всей необходимой информацией, чтобы сравнить инвестиционную привлекательность объекта, перспективы его локации и потенциал роста стоимости с рисками (не институциональный девелопер со спорной репутацией, сомнительные перспективы развития инфраструктуры в месте нахождения объекта, конкурентное окружение  и прочее). Если вы все же решили пойти этим путем, лучше обратиться к профессиональным консультантам – это позволит снизить риски и не упустить особо привлекательные варианты, недоступные широкой публике.

Недвижимость может приносить доход двумя способами. К первому и, пожалуй, одному из самых быстрых и доступных, относится извлечение дохода от сдачи объекта в аренду (yield, в переводе с английского «урожай»). Ко второму ― рост стоимости самого объекта (capital gain), в момент продажи которого инвестор фиксирует прибыль и, как правило, снова использует возможность инвестировать, но уже более значительную сумму. 

2. Выбирайте тип объекта с учетом своих инвестиционных целей. Для текущей доходности больше подойдет готовая недвижимость, которую можно сразу сдать в аренду. Для получения дохода от роста стоимости самого актива лучше выбирать объекты, находящиеся на стадии строительства, на которые, при грамотном проведении переговоров, можно получить хорошую скидку.

3. Определите горизонт инвестирования — время, в течение которого вы готовы вкладывать средства в конкретный проект.

4. Просчитайте возможные риски. К рискам, связанным с инвестициями в недвижимость, относятся: низкая степень ликвидности актива, несоблюдение застройщиком сроков завершения строительства и несвоевременный ввод в эксплуатацию, перебои с финансированием строительных работ, отсутствие публичной информации, непрофессионализм управляющей компании. Также риском считается низкая степень регулирования рынка недвижимости государственными органами, как это бывает в случае с ценными бумагами, и особые правила налогообложения, которые имеют много специфики в зависимости от страны и региона инвестирования.

Оцените ликвидность проекта: его стоимость в момент приобретения, локацию, планы по развитию близлежащей инфраструктуры – станции метро, транспортные развязки, объекты культурно-досуговых развлечений, конкурентное окружение, наличие или перспективы вывода на рынок аналогичных предложений), историю работы застройщика, его репутацию и надежность. Проверьте, все ли проекты у застройщика доведены до конца, задерживал ли он сроки сдачи и сколько в целом у него проектов ― как уже реализованных, так и в стадии строительства. 

От чего зависит ликвидность проекта:

- Расположение объекта: уровень транспортной и социальной инфраструктуры; репутация района (например, низкий уровень преступности); наличие зеленых зон и отсутствие промышленных предприятий.

- Рыночная обстановка: спрос выше предложения; активность и емкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем он ликвиднее); доступность.

- Особенности объекта: небольшой износ и возраст объекта (новые постройки покупают лучше); инфраструктура на территории (детские и спортивные площадки, парковка и т.п.).

- Другие факторы: публичность проекта (чем больше о нем знают, тем лучше он продается, и тем выше его ликвидность); скорость оформления сделки и затраты на нее (чем меньше расходы, тем выше ликвидность); сезон продажи (так, например, в период, близкий к началу учебного года, спрос на объекты возрастает ― многие родители находятся в поиске комфортного места проживания для своих детей, приезжающих на учебу из другого региона.

5. Есть множество преимуществ инвестирования в недвижимость. Среди них: низкая вероятность потери актива, а также меньшая волатильность и позитивное поведение в периоды больших экономических кризисов. Это означает, что инвестор не потеряет деньги, как это может произойти в случае обвала акций, изменения курса валют и т.п. При правильном выборе объекта инвестирования доходность может быть выше, чем на публичных рынках.

Кроме того, инвестиции в зарубежную недвижимость дают дополнительные бонусы в виде ВНЖ или гражданства другой страны, а также открывают возможность беспрепятственного пересечения границы для деловых и туристических поездок. Например, гражданство Черногории можно получить, если инвестировать €350 тысяч в недвижимость на севере страны или €550 тысяч — на юге, гражданство Турции — при инвестировании в объекты недвижимости в стране от €250 тысяч, ВНЖ Португалии выдается при приобретении недвижимости стоимостью от €350 до €500 тысяч (в зависимости от проекта), ВНЖ Греции — от €250 тысяч, ВНЖ Дубая — от $272 тысяч.

Одними из самых популярных стран для инвестиций в жилую недвижимость за рубежом сейчас являются Великобритания и Турция (минимальный порог входа — от £70 тысяч и от $100 тысяч соответственно), для инвестиций в коммерческую недвижимость — Испания и Португалия (минимальный порог входа — от €250 тысяч и от €500 тысяч)».

Последние тренды

По данным Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР), в 2020 году российские инвесторы стали больше интересоваться акциями зарубежных компаний. К концу года вложения в акции зарубежных компаний составили 13,3% от всех инвестированных средств (по сравнению с 3,5% годом ранее). 

Вырос интерес и к зарубежной недвижимости. Об этом говорит статистика трансграничных переводов россиян на сделки с недвижимостью. По результатам январского опроса инвесторов, большинство считает, что пандемия и кризис — отличное время для совершения сделок. Это не удивительно, ведь иностранная недвижимость, как и российская, дает стабильность, приносит доход в иностранной валюте, курс которой растет по отношению к рублю, а потому не только сохраняет, но и приумножает средства, и остается стабильно ликвидной.