Бизнес показывает класс: как меняются стандарты в разных сегментах жилья
Александр СТАРИКОВ, партнер архитектурного бюро Syntaxis:
За последние 10 лет рынок жилой недвижимости изменился гораздо значительнее, чем между 2004 и 2014 годами. Это связано c динамичным развитием индустрии, технологий и, конечно, ростом конкуренции. Пожалуй, наиболее показательным в данном контексте является бизнес-класс, прошедший путь от смутных представлений о статусности до системного девелоперского продукта с устоявшимися стандартами. Но и в нем, разумеется, всегда есть то, что можно и нужно оставить в прошлом или улучшить.
Эффективный симбиоз
Борьба за покупателя в столице оказывает огромное влияние на качество архитектуры и продукта, в том числе в рамках одного сегмента. Москвичи стали более насмотренными, требовательными и осторожными в выборе будущего жилья, особенно в тех случаях, когда ценник на него выше среднего.
Строительный бизнес, со своей стороны, живо реагирует на подобные изменения, подстраивая проекты под актуальные запросы. Причем с каждым годом скорость и точность реагирования на тренды становится только выше. Кроме того, приход прогрессивной и креативной команды в администрацию города привел к возросшей роли главного архитектора. Таким образом, в контексте бизнес-класса наиболее явно виден симбиоз интересов потребителя, компетенций бизнеса и политики властей. Это не вызвало появления каких-то строгих законодательных регламентов и правил проектирования, но соблюдение общих представлений о данном типе жилья фактически стало негласным правилом хорошего тона.
Бизнес-класс — прежде всего функциональное жилье, где обеспечен баланс между эффективностью и затратами. Поэтому определяющую роль в его реализации играют качество, современные технологии и тонкое мастерство проработки планировочных решений.
Так, индустрия практически отошла от популярной в начале двухтысячных конструктивной системы из кирпичных несущих элементов. Подавляющее большинство зданий возводится из монолита с навесным вентилируемым фасадом.
В Москве уже стал стандартом формат «двор без машин» и сложно представить, что когда-то такой опции в принципе не было. Причем роль бизнес-класса в популяризации концепции сложно переоценить. Подобно тому, как технологии в флагманских смартфонах становятся доступнее и перебираются в более демократичные модели, идея пространств без транспорта, подсмотренная у дорогостоящей недвижимости, все чаше реализуется в комфорт-сегменте. Сюда же стоит включить вход с уровня земли и отсутствие крылец с цоколями.
Все это помимо непосредственно функциональных и эстетических преимуществ дает объекту страховку от быстрого устаревания и понижения класса. На заре рынка ЖК могли начать терять в статусе достаточно быстро, а модная на момент постройки архитектурная эстетика становилась неактуальной или даже отталкивающей. Системный подход к созданию современного девелоперского продукта делает его инвестиционную привлекательность выше, стабильнее, а само здание уместным и комфортным в долгосрочной перспективе. Так как качество исполнения стало более равномерным, то при удачной локации со временем актив значительно растет в цене.
Если говорить о разнице между элитным жильем и бизнес-классом, то тут при прочих равных фактор локации наиболее осязаем. По мере развития любого мегаполиса и расширения его границ ценность «трофейных» точек на карте и мест с богатым прошлым в контексте классификации увеличивается в разы. Очевидно, что чем ближе объект к историческому центру, тем увереннее он может претендовать на статус элитного. Это связано с ценой земли, ограничениями по высотности и собственно историей места. На сопоставимом по площади участке земли в центре города девелопер сможет построить значительно меньше объемов, чем на окраине. Можно сказать, что в пределах Садового кольца все новые проекты, как правило, элитные.
Разумный выбор
А вот за пределами ТТК бизнес-класс — уже куда более органичная и привычная история. Конечно, никто не мешает построить там элитный объект, который имеет законное право на успех. И все же с точки зрения баланса стоимости земли, спроса, сложности строительства, ценообразования и маржи, бизнес-класс — наиболее логичный, безопасный и разумный выбор.
Для элитных и премиальных проектов крайне важен акцент на приватности жильцов и высочайшем уровне комфорта. У владельцев недвижимости в подобных домах может быть оборудован отдельный вход, на этаже совсем небольшое число квартир. Инфраструктура часто обслуживает только внутренних пользователей.
Требования к инженерному оснащению в здании также более строгие: приточно-вытяжная система, концепция «умного» дома, высококлассное сантехоборудование, централизованная система водоподготовки и т. п. Иногда суть может выражаться и в, казалось бы, небольших нюансах, таких как скорость подачи горячей воды в кране, для поддержки которой требуются более дорогие решения в части водоснабжения.
Для бизнес-класса автономность — тоже важная особенность, ведь все объекты разрабатываются с учетом обеспечения будущих жителей высоким уровнем сервиса. Это рестораны, спортзалы и другие элементы инфраструктуры на первых этажах. Кроме того, застройщик стремится создать в кластере хорошую образовательную инфраструктуру, являющуюся важным аттрактором для будущих жильцов. Офисы класса А также могут входить в состав проекта, поддерживая концепцию «15-минутного города». В качестве примера можно посмотреть на квартал LUCKY от «Веспер», в создании которого наше бюро принимало участие. Внутри него по-хорошему очень пестрая mix-used среда, которая значительно повышает ценность проекта.
Все выше и выше
Уникальность московского рынка недвижимости бизнес-класса заключается еще и в том, что город служит законодателем моды в архитектуре и девелопменте. Очень часто региональные девелоперы, вдохновленные столичными проектами, приглашают их авторов для того, чтобы создать принципиально новый продукт, повысить планку рынка у себя дома.
Постепенно это приводит к появлению сильных и действительно крутых игроков на местах. Среди классных кейсов можно назвать проекты бизнес-класса от застройщика Брусника в Тюмени и Екатеринбурге. В Санкт-Петербурге подобных объектов, разумеется, значительно больше.
При всех неоспоримых достижениях последних лет индустрия не останавливается на достигнутом — тот же бизнес-класс есть еще чем усовершенствовать.
Одно из направлений, которому стоит уделить особое внимание, — цифровизация. Гибко настраиваемые системы «умного» дома, адаптируемые под потребности жильца, должны стать стандартом внедрения для абсолютно всех проектов. Через несколько лет фактор цифрового наполнения и автоматизации дома, его общественных пространств станет одним из ключевых в определении и подтверждении класса. К тому же рынок и потребители, со своей стороны, получат тот самый эффект накопления критической массы, когда технологии при массовом применении становятся дешевле, доступнее, проще во внедрении.
Важная тенденция, которая будет определять развитие бизнес-класса в ближайшие годы, — рост числа проектов за счет освобождаемых промзон. Характерным примером такого строительства является район «Зиларт», возникший на месте огромного промышленного кластера.
И, разумеется, ключевой тренд — появление новых высотных доминант. Город уплотняется, а благодаря такому строительству можно высвободить больше площади для благоустройства и создания комфортной общественной среды. Жилье бизнес-класса в небоскребах — новый вызов для девелоперов, ведь в подобном здании общественная функция может быть не только на первом этаже, но и распределена по вертикали. Сложная и нестандартная инженерно-конструктивная компонента будет двигать архитектурную мысль вперед.
В целом, перефразируя известную фразу, хочется сказать, что хорошее — враг лучшего. Сейчас в контексте бизнес-класса рынок жилья находится на верном пути развития, но ему есть куда стремиться и что совершенствовать.