Недвижимость Петербурга: тренд на инвестиции в апартаменты может сохраниться в 2022 году
Аналитики оценивают перспективы апарт-комплексов на рынке невидимости Северной столицы.
Правительство РФ перенесло сроки решения вопроса статуса апартаментов на 2022 год. Однако в Петербурге спрос на данный вид недвижимости остается стабильно высоким. В том числе апартаменты приобретают с целью инвестирования средств и последующего получения пассивного дохода. Представители сферы считают, что это выгоднее вложений в строящееся жилье. Эксперты рассказали, почему в текущем году апартаменты останутся востребованными.
По оценкам специалиста компании JLL в Санкт-Петербурге Сергея Владимирова, прошлый год выдался удачным для инвестиционного рынка города. Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости вырос в 2,6 раза,достигнув1,8 млрд долларов. В последний раз столь внушительные показатели были зафиксированы в 2011 году, когда объем сделок составил 2,3 млрд долларов. Основная доля представлена сделками по покупке земельных участков под жилую застройку и апартаментов. Причиной растущего интереса инвесторов эксперт считает отложенный спрос и резкий рост цен на жилье. Прогноз на текущий год также оптимистичен: привлекательность Санкт-Петербурга для инвестиционных вложений продолжит расти.
Почему покупатели хотят вложиться в апартаменты?
Специфические характеристики апартаментов устраивают не всех покупателей. Так, помещения считаются нежилыми, поэтому владелец не сможет получить прописку в них. Однако данный тип недвижимости остается привлекательным по целому ряду причин.
Для инвесторов юридический статус делает апартаменты выгоднее в цене. Несмотря на резкий рост цен на недвижимость в Северной столице, они все еще дешевле квартир. Что имеет значение для тех, кто инвестирует в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. Стоимость жилья в новостройках выросла больше, чем арендные ставки, что увеличило сроки окупаемости таких вложений. Так, за год средняя стоимость однокомнатной квартиры в Петербурге увеличилась на 26,22%, а арендная ставка на 20,03%.Соответственно, доходность упалас6,49%до6,15%.Средний срок окупаемости такой квартиры вырос с15,8до16,5 года. Таким образом инвестиции в новостройки сейчас менее выгодны.
Для покупателей апарт-комплексы привлекательны за счет широкого спектра услуг: уборка, смена белья и другое. Комплексы обладают благоустроенной территорией, а также включают объекты внутренней инфраструктуры: стоянки, велодорожки, рестораны, фитнес-центры. Однако сервис в апартаментах отличается от гостиничного. Как объяснила эксперт комплекса апарт-отелей VALOМарина Сторожева, персоналу апарт-комплексов приходится иметь дело с разными видами клиентов: арендаторами, гостями и собственниками. На данный момент активно формируются стандарты обслуживания с учетом всей специфики работы апартаментов, то есть, развивается целая сфера обучения персонала, работающего в них. Цель – привлечь клиента выгодным предложением максимально комфортного проживания.
В условиях пандемии у сервисных апартаментов появилось еще одно преимущество: в отличие от гостиниц и отелей в них при заселении не требуют предъявлятьQR-код.Также на них не распространяется постановление о сертификации по «звездности», без которой с 2022 года гостиницы не имеют право оказывать услуги.
Предложения все меньше, что еще осталось?
По некоторым оценкам спрос на апартаменты в Петербурге в прошлом году вырос втрое. При этом на рынок в последнее время в основном выводятся так называемые сервисные апартаменты, по спектру услуг схожие с отелями.
Апартаменты принято делить на комфорт класс–таковых около57 %от общего объема, бизнес-класс–43 %, а также премиум-класс, который, в отличие от Москвы, в Петербурге явно в дефиците. Кроме того, их разделяют на три условные группы: «псевдо жилье», сервисные апартаменты и брендированные (управляемые международными операторами) резиденции для длительного проживания. При этом, если в Москве76 % рынка занимают не сервисные апартаменты, то в Петербурге, наоборот, только 27 % от предложения приходится на «псевдо жилье».
«Это говорит о том, что в Москве апартаменты чаще всего используют для личного проживания, а в Петербурге это скорее способ получения пассивного арендного дохода»,– комментирует ситуацию директор департамента жилой недвижимостиColliersInternationalЕлизаветаКонвей.
Одним из первых сервисных апартаментов, реализованных в Петербурге, сталотельYE’Sот ГК «Пионер». Также проекты по постройке таковых реализует компания ГК «ПСК». Этосетьапарт-отелейAvenir, на сегодня представленная тремя объектами. Застройщик позиционирует их как доходную недвижимость, которая за счет выгодного расположения и сервиса позволит покупателю получать стабильную прибыль от сдачи. Также фирма достраивает апарт-комплекс START, который обещает стать крупнейшем проектом Петербурга, построенным одной очередью. На Васильевском острове фирмаDOCKLANDSdevelopmentреализует проектDocklands. Комплекс возведут в 2 очереди, туда войдут 6 зданий в стиле лофт и инфраструктура для гостей.
Апартаментов для жизни в черте Петербурга не много. Одним из часто упоминаемых можно назвать квартал «Лахта Парк» от ООО «Мегалайн» в Приморском районе. Крупный комплекс расположен на берегу озера Лахтинский разлив, что обеспечивает ему хорошую экологию и уникальные видовые характеристики. Помимо корпусов с апартаментами и коттеджей на территории размещены гостевые парковки, детская площадка, площадка для выгула питомцев, магазины и другое. В перспективе в обозримом будущем там появится первый в Петербурге хилинг-отель с минеральными бассейнами. Квартал отнесен к «комфорт-классу» и позиционируется как место для долговременного проживания семей.
В том же районе данный застройщик воплотил проект бизнес-класса. Комплекс апартаментов «Лахта Плаза» занимает одну из самых престижных локаций: он имеет выход к набережной, а с террас на верхних этажах открывается вид на акваторию и знаменитый небоскреб «Лахта Центр». К достоинствам объекта также можно отнести транспортную доступность, внутреннюю инфраструктуру и сервис. В пользовании клиентов детская площадка, зона отдыха, променад, ресторан, прачечная, конференц-зал и другое.
Перспективы рынка
Аналитики называют Петербург лидером страны по сервисным апартаментам. При устойчивости ситуации к концу текущего года они обойдут по числу номеров гостиницы уровня 3 и 4 звезды. Предложение апартаментов для жизни скорее всего расти не будет при стабильном росте спроса да данный тип недвижимости. Число подобных проектов сократилось в период пандемии, а также в ожидании изменения законодательства. Сроки рассмотрения законопроекта о статусе апартаментов переносились в 2021 году, сейчас они отодвинуты на весну 2022 года.
«Законопроект надо доработать так, чтобы избежать возможности двоякого трактования его норм. Самый сложный вопрос здесь–что делать с теми апартаментами, которые уже построены», – отметил председатель думского Комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Нормативный акт должен определить многие актуальные моменты, например, решение вопросов с капитальным ремонтом, пропиской и обеспечением комплексов объектами социальной инфраструктуры. Тем не менее, для ряда аналитиков вопрос «Что делать с апартаментами?» уже решен: инвестировать в них, пока это целесообразно