Проблемная аренда: в Петербурге обсудили трудности реализации программы «Рубль за метр»
Эксперты оценили эффективность мер по сохранению памятников архитектуры.
В рамках проекта «Экспертная среда» специалисты обсудили реализацию программы льготной аренды «Рубль за метр» в Петербурге. Программа должна привлекать инвесторов к сохранению объектов культурного наследия. Однако ее условия и общий инвестиционный климат в городе скорее отпугивают бизнес. В качестве примера эксперты упомянули ситуацию с Конюшенным ведомством. Объект не могли восстановить с 2010 года несмотря на массу инвесторов-претендентов.
Программа аренды домов-памятников «Рубль за метр» действует в разных городах, включая Москву. В Петербурге соответствующий закон заработал с 2019 года. Аварийное здание, имеющее статус архитектурного памятника, выставляют на торги. Победитель получает право льготной аренды на 49 лет по ставке 1 рубль за квадратный метр. Однако первые 7 лет он должен потратить на реставрацию постройки.
В городском центре практически не осталось мест под застройку, аренда уже существующего здания, к тому же обладающего туристическим потенциалом, кажется неплохим вариантом. По официальным данным в городе расположено 51 аварийное здание-памятник. К текущему моменту СПб ГБУ «Агентство по развитию имущественного комплекса Санкт-Петербурга» подготовило пакет документов по 10 из них. Арендатора будут искать для особняка Мессонье, усадьбы Львовой, Первого учебного морского экипажа и других объектов. Инвесторы интересуются такими зданиями, однако негативный опыт побуждает их отказываться от вложений в исторические постройки. Девелоперы рассказали, почему программа не привлекает их.
«Реставрация – сложный процесс, один из самых сложных этапов – сдача в эксплуатацию. Ты можешь согласовать проект, провести работы, но потом не сдать его из-за законодательных нюансов», – отметил глава холдинга Gutsait Group Сергей Гутцайт.
При этом бизнес, вкладываясь в подобные проекты, рассчитывает на окупаемость. Но процесс согласований для зданий-памятников, где нельзя нарушать целостность конструкций, может затянуться более чем на 7 отведенных для ремонта лет. А неисполнение обязательств приведет к расторжению договора и аннулированию всех усилий. В итоге на практике с момента запуска программы найти арендаторов удалось только для нескольких зданий, а выполнил свои обязательства по ремонту пока лишь один. Остальные сообщают о множестве трудностей, которые приходится для этого преодолевать.
В мае состоялись торги по одному из наиболее проблемных объектов – Конюшенному ведомству. Архитектурный ансамбль закрыли для восстановления в 2010 году, однако инвестору не дали завершить проект по реконструкции его в отель. В последующие годы городские власти вели поиск инвестора для реконструкции Конюшенного в общественное пространство. При этом чиновники не поддержали ни один из множества предложенных проектов, а два года назад закрыли публичные обсуждения вопроса.
Торги на право льготной аренды Конюшенного состоялись быстро и, в отличие от предыдущих поисков инвестора, освещались слабо. Итогом непрозрачного процесса стала победа московского инвестора, не имеющего опыта восстановления домов-памятников. Градозащитники и эксперты возмутились очевидным отсутствием поддержки местных добросовестных инвесторов в данном случае.
В рамках обсуждения ситуации специалисты пришли к выводу о непривлекательности того, что сейчас предлагает программа. Это признают даже в АО «Российский аукционный дом», на электронной площадке которого проходят торги.
«Исходя из опыта наших сделок и обратной связи, которую мы получаем от наших покупателей, могу сказать, что право аренды – это не то, что интересует инвесторов. Собственность – более понятный актив. С арендой сложнее», – отметила заместитель руководителя департамента продаж РАД Дарья Гончарова.
Остальные специалисты также высказались, что в случае аренды инвестор сталкивается со множеством рисков как во время реставрации, так и после нее. Между частным бизнесом и властью существует недоверие, поэтому инвесторам предпочтительнее концессия. Она предполагает дополнительные гарантии со стороны государства.