Полный ноль. Греф предупредил россиян о ситуации с ипотекой
Рентабельность Сбербанка по льготным ипотечным кредитам близка к нулю, введение комиссий для застройщиков стало временной мерой, которая обеспечивает выживаемость девелоперских проектов и не дает остановить выдачи, сообщил глава банка Герман Греф в ходе конференц-звонка с аналитиками.
Ужесточение условий выдачи льготной ипотеки в декабре 2023 г., по его словам, основывалось на ложных посылах и привело к снижению маржинальности продукта. Чтобы компенсировать недополученные доходы, банки начали вводить комиссии для застройщиков за каждого клиента, оформившего льготную ипотеку. Первым их ввел Сбербанк, вслед за ним эту практику начали внедрять и другие крупные участники ипотечного рынка, что привело к недовольству застройщиков. Некоторые из них отказались работать с банками по новым условиям.
ЦБ заявил, что введение банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Не одобрили подобную практику и в Минфине.
Греф на конференц-звонке заявил, что введение комиссий является временной мерой. «Мы будем балансировать вместе с нашими клиентами, застройщиками, так, чтобы мы не генерировали убыток в таком гигантском портфеле. Но, конечно же, мы не можем допустить такого резкого обрыва, чтобы пострадали наши клиенты и в конечном итоге качество нашего портфеля», – сказал он.
Правительство РФ с 23 декабря 2023 г. ужесточило требования к заемщикам при оформлении льготной ипотеки. В частности, взнос по программе льготной ипотеки под 8% годовых был повышен с 20 до 30%, а максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей был снижен вдвое, до 6 млн руб. Кроме того, теперь клиент сможет взять только один льготный кредит и только по одной льготной ипотечной программе. Исключение сделано для программы семейной ипотеки: заемщик сможет оформить второй кредит при условии, что первый полностью погашен, родился еще один ребенок и приобретается жилье большей площади, чем предыдущая квартира.
Правительство также сократило на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках льготных ипотечных программ.
«На мой взгляд, это типичная ошибка в принятии решения. Чем она была продиктована, я сейчас не буду говорить, но очевидно, что банки лишили стимула заниматься ипотекой, потому что она стала убыточной. Кто-то придумал, что банки зарабатывают 5% маржи на ипотеку, но настолько непрофессионально были сделаны выводы, что даже стыдно было слушать. Если бы банки зарабатывали такие деньги, у нас бы сейчас была битва за то, чтобы выдать кредиты. Когда все банки остановили кредитование, и несколько банков только по политическим мотивам продолжали это делать в минимальных объемах, надо, наверное, было посмотреть, что на рынке происходит. Поэтому мы ищем выход, (...) потому что мы вынуждены какой-то уровень ипотеки поддерживать, чтобы обеспечить качество портфеля и выживаемость девелоперских компаний», – заявил Греф.
Он отметил, что еще с начала 2023 г. выступал за сокращение государственных ипотечных программ.
«Когда у нас 80% выдач приходится на кредиты с государственной поддержкой, это не нормально. Мы говорили, что если мы так сильно ее раскачаем, то потом сразу же надо думать, как ее останавливать, это будет очень болезненный процесс. Остановка наложилась еще и на борьбу с инфляцией, поэтому очень жесткая остановка. У кого с маржой все хорошо, так это у строителей. В общем, строители должны внести свой вклад в то, чтобы это смягчение произвести. Мы работаем с нулевой рентабельностью, но так, чтобы не работать в убыток. Мы снизили размер комиссий существенно, при этом выдачи по ипотеке падают в разы по сравнению с пиками, если смотреть декабрь 2023 г. и наш прогноз на март 2024 г., то разница в выдачах будет составлять в 4 раза. Если сравнивать февраль 2023 г. и февраль 2024 г., там, по-моему, уже гэп в два раза. При этом наша доля выдач на рынке не падает, это говорит о том, что рынок сильно затормозился. (...) Нужно находить какие-то решения, которые устраивают все стороны», – заявил глава Сбербанка.
Сбербанк в январе сократил выдачи ипотечных кредитов до 151 млрд руб. с 467 млрд руб. в декабре 2023 г.