Покупаем жильё в Израиле: что проверить перед сделкой
Кадастровая разметка
В израильском земельном кадастре (табу) у каждого объекта недвижимости есть три координаты: гуш (участок), хилька (доля), тет-хилька (объект). Как правило, тет-хилька совпадает с номером квартиры, но так бывает не всегда, потому что могут нумероваться также чердаки, подвалы и прочие вспомогательные помещения.
У некоторых объектов тет-хилька просто отсутствует. Так бывает, например, в старых домах. Тогда при покупке квартиры могла определяться только доля в общем имуществе, а не конкретный объект с чёткими границами.
Такие объекты вполне законно продавать и покупать, однако с точки зрения банков они выглядят менее надёжными. Как следствие – получить ипотеку под них будет сложнее, а условия будут не такими выгодными. Также это повлияет на цену, по которой вы затем сможете продать объект.
Состояние здания
Значительная часть жилфонда в Израиле старая, 60-х годов постройки. Здания могут быть не в лучшем состоянии: где-то пошла трещина, где-то отваливается плитка. Для проживания дом вполне пригоден, и адвокат не будет возражать против сделки. Однако покупателю это грозит разнообразными сложностями.
Во-первых, оценщик от банка может обратить на это внимание, и соответственно, банк предложит не лучшие условия ипотеки.
Во-вторых, владельцу жилья в таком здании с большой вероятностью придётся финансировать ремонт (вместе с соседями, если это многоквартирный дом) либо платить штраф из-за того, что здание представляет опасность.
В-третьих, если дефект не устранить, продать такой объект будет сложнее. Ведь потенциальный покупатель поймёт, что дальше это окажется уже его головная боль.
Соседи
Про соседей также лучше всё выяснить заранее. Например, если за стенкой живут асоциальные личности, вам придётся разбираться с вечной грязью, запахами, клопами и т. д. Да и сдать такое жильё в аренду будет практически невозможно.
Кроме того, соседи могут быть шумными. Это также добавит проблем при проживании и сдаче в аренду. Кстати, шуметь в дневное время не запрещено, так что разобраться юридическим путём будет непросто.
Район
Желательно выбирать благополучный район, где живут люди, близкие вам по уровню доходов.
Характеристики районов в целом сейчас описывают многие сайты. Можно посмотреть официальную статистику, например уровень преступности, и в частности краж в этом районе. Можно взглянуть и на другие параметры, такие как доля жителей с высшим образованием, уровень достатка, распределение белых и синих воротничков.
Бывает, что улица начинается в хорошем районе, а заканчивается в плохом, так что проверять стоит конкретный дом.
Принадлежность земли
Основная часть земли под застройку в Израиле принадлежит государству и сдаётся застройщикам в аренду на 99 лет. Однако участок может быть также частным или церковным.
Бывает, что в двух домах, стоящих рядом, цены на жильё существенно различаются. Причина может заключаться именно в собственности на землю. В доме, стоящем на церковной земле, квартиры обычно дешевле, однако это повод не обрадоваться, а насторожиться.
Дело в том, что государство не будет произвольно увеличивать ставки земельной аренды: политические последствия окажутся слишком серьёзными, – а частный владелец способен так поступить. Поэтому тот, кто покупает жильё на негосударственной земле, должен учитывать риск внезапного увеличения коммунальных расходов.
Как проверить объект?
По стандартному договору, продавец должен перед сделкой сообщить покупателю обо всех значимых деталях. Кроме того, перед сделкой можно уточнить кадастровый план и проверить, уплачены ли задолженности.
Однако не всё перечисленное выше укладывается в формальные рамки. Поэтому имеет смысл также пообщаться с управдомом. У него нет причин обманывать, так что он может рассказать и о беспокойных соседях, и о состоянии здания.
Можно также поговорить с несколькими соседями. Некоторые покупатели идут дальше: они готовы по несколько часов сидеть в машине перед домом, чтобы понять, какая там обстановка.
Ещё один надёжный, но дорогой вариант – пригласить частного оценщика. Если вы планируете брать ипотеку, обратитесь в банк и попросите дать список оценщиков, с которыми они работают. Обычно они присылают контакты трёх человек. Из них рекомендуется выбирать того, кто сотрудничает с большим количеством банков: неизвестно, где вам в итоге согласуют ипотеку и на каких условиях. Ну и на цену смотреть, конечно.
Работа оценщика обойдётся вам примерно в 2,5 тыс. шекелей ($770), тогда как оценка после подписания договора стоит примерно 1 тыс. шекелей ($310). Такой специалист не только делает оценку стоимости, но и проверяет все обременения, выясняет, что здание не заложено и на нём нет долгов. Также он идёт в инженерный отдел муниципалитета, смотрит документы и даёт заключение о потенциальной опасности или безопасности здания.
Наш собеседник из компании Zipika поделился такой историей.
«Я год назад помогал в покупке квартиры знакомым. У дома была проблема с кадастром: здание построено 15 лет назад, но в кадастре оно не зарегистрировано, записано только в земельном управлении. Дело в том, что застройщик обанкротился и не заплатил адвокату. Адвокат обозлился и не зарегистрировал дом. Нам нужно брать ипотеку, но у банка возникает вопрос: что не так с домом? А до согласования с банком мы не могли подписать сделку, чтобы не остаться без ипотеки. Поэтому приглашали частного оценщика. В нашем случае он выяснил, что, кроме отсутствия в кадастре, других проблем не было, и всё закончилось благополучно».
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала специалистов компании Zipika.
Фото: unsplash.com (Adam Jang, Mor Shani, Cristina Gottardi, Jeremy Bezanger)