Алексей Семин: «Время, когда нужно разбить кубышку, настало!»

Первое большое интервью «затворника замка Левевилль» после дела «Адмирала» — о том, как нам обустроить рынок жилья столицы РТ. Часть 1-я

«У Казани есть огромное богатство, осознать которое никто не хочет. Такого богатства нет в Европе! Это огромные незастроенные территории в городской черте», — говорит владелец ASG Алексей Семин. Он рассказал, почему категорически против и коттеджей в границах Казани, и «человейников» — за городской чертой. О том, рассчитывает ли держатель гигантского земельного банка реализовать его за 140 млрд рублей и как относится к званию «лендлорд», — в интервью «БИЗНЕС Online».

Алексей Семин прерывает шестилетний «обет молчания»

Большое эксклюзивное интервью дал «БИЗНЕС Online» владелец ASG Алексей Семин. С момента громкого «дела «Адмирала» он не общался с журналистами. В самом его начале он дал подробное интервью нашему изданию, заочно посоветовав недругам не тратить силы на передел владений своей компании. И с тех пор ровно 6 лет держал обет молчания. Миллиардер пустил прочные корни в Европе, на территории Франции, где, в частности, он владеет замком Левевилль в предместье Шартра. Наш разговор продолжался более пяти часов, в дистанционном режиме. Поэтому публикация разделена на две обширные части. 

Первая часть посвящена бизнес-составляющей. Компания в прошлом году начала активно заявлять о себе. «Земельный банк» ASG в одной только Казани, по некоторым оценкам, составляет примерно 16% сельхозземель, которые генпланом города переводятся под застройку после выполнения ряда условий. Кроме того, есть земли в соседних районах. В чем суть концепции их освоения, какова структура «земельного банка», какие проблемы Семин видит в развитии Казанской агломерации, в чем миссия ASG и кто покупает участки? Почему именно сейчас ASG начала активно заниматься реализацией земельных активов, сколько «аппетиты» компании способны добавить к цене квадратного метра, что такое ленд-девелопмент и почему этого понятия нет в России, какие решения он считает ошибочным с точки зрения развития Казани и сколько же стоят его земельные активы — можно прочитать ниже. 

Во второй части интервью — позиция Семина по «делу «Адмирала» и его личные переживания, переосмысление опыта приватизации и банкротства с точки зрения простых людей, несколько штрихов к портрету зарубежной недвижимости миллиардера, его самоизоляции, впечатления о россиянах за границей и о том, в какую сумму он сам оценивает свое состояние. Вторая часть будет опубликована позже. 

Реализация земельного банка: три великих татарстанца и «разбитие кубышки» Семина

— Алексей Владимирович, мы встречаемся впервые за несколько лет — пусть и дистанционно, и наш разговор происходит на фоне активных «подвижек» вашего «земельного банка». Долгое время он лежал спокойно, без какого-то ярко выраженного движения. И вдруг в прошлом году ваша компания представляет масштабную программу освоения 25 тысяч гектаров земли вокруг Казани. Что случилось — почему группа ASG активизировалась в реализации этих активов?

— Дело в том, что формированием «земельного банка» ASG начал заниматься с нулевых годов, то есть уже без малого 20 лет. И, понятно, делалось это не для того, чтобы просто собрать некие земли и законсервировать их. Нет, это делалось для того, чтобы создать действительно сбалансированный пул земельных массивов, которые могут быть положены в основу развития Казанской агломерации — когда для этого придет время.

Если посмотреть интервью, которое я давал в рамках онлайн-конференции в 2012 году, понятие «Казанская агломерация» тогда это тогда мало кто воспринимал серьезно. И то, что эта тема до сих пор не реализована в виде законодательных актов — огромный минус для развития экономики и строительного рынка города Казани и прилегающей территории.

Почему мы говорим о реализации «земельного банка» именно сейчас? Сложилась уникальная ситуация: на строительную отрасль, как локомотив развития экономики и выхода экономики из кризиса, обратили внимание на всех уровнях власти, и прежде всего федеральной. Об этом сказал Путин, дальше это стало реализовываться в рамках проводимой государственной политики. Я считаю, что Татарстан фактически стал регионом № 1 для отработки и для реализации всех этих подходов. Во-первых — с чисто формальной точки зрения: три великих татарстанца возглавили это направление. Президент Татарстана является руководителем рабочей группы и непосредственно на систематической основе докладывает об этом на Государственном Совете. Причем его вес таков, что его инициативы — в частности, по апартаментам, по миграционным делам и так далее — облекается в законопроекты по поручениям президента России. То есть это уже дальше реализуется. Уникальная возможность… Вице-премьером правительства Российской Федерации назначен Марат Хуснуллин, который, соответственно, в кратчайшие сроки… Я вообще не знаю, есть ли еще такие примеры, когда действительно в нужное время и в нужном месте оказался этот человек. Вот что стоит вопрос льготной ипотеки? Это же помогло полностью реанимировать страшнейшую ситуацию не в строительстве, а в экономике в целом! Ну и, наконец, Ирек Файзуллин на посту министра строительства России.

Гениальность Рустама Нургалиевича — в том, что он «нашел», вырастил и Хуснуллина, и Файзуллина, его теперь слышит и Владимир Путин. Хуснуллин пришел на свое место с уже готовыми рецептами и сумел предложить их в нужное время и в нужном месте. Гениальность Файзуллина — в четкой и методичной реализации этих планов. Он является сподвижником Хуснуллина на протяжении последних двадцати лет как минимум, прекрасно владеет всей ситуацией, пройдя всю эту школу в Татарстане, и тиражирует эти идеи в масштабах всей России.

— Ну, в общем, пришло время…

— Мы посчитали, что действительно настало то время, когда нужно, следуя образному выражению журналистов «БИЗНЕС Online», «разбить кубышку». Сегодняшняя ситуация в Татарстане однозначно должна быть флагманской по отношению к другим регионам. Посмотрите: принят генплан Казани, есть правила землепользования и застройки. И теперь дело за проектами планировки территорий. То есть Казань готова к развитию присоединенных территорий.

Важно, чтобы эта «кубышка» начала приносить максимальную пользу. Как для ее владельцев, так и для тех сотен тысяч людей, которые смогут  улучшить свои жилищные условия по приемлемым для себя ценам. Это наша цель.

— Хотелось бы попросить вас оценить ее масштабы по отношению к другим землевладельцам вокруг Казани. Скажем, Forbes включил в свой топ-20 по России «Агросилу» Ильшата Фардиева и «Ак Барс Холдинг» Ивана Егорова, но вас там нет…

- Forbes же правильно посчитал, что у того же «Ак Барс Холдинга» намного больше сельхозземель в собственности! В десятки раз.

— То есть то, что Семину принадлежит вся земля — это иллюзия. Такова ваша позиция?

— Конечно, это мир фантастики! Может быть, несколько процентов у Семина? Другое дело, что когда все это собрано в одном месте — это большое конкурентное преимущество.

Но в любом случае музыку заказывает клиент. И я считаю, что чем быстрее местные застройщики поймут, что нужно оптимизировать собственные затраты, выстраивать эффективно свой бизнес и соответствовать уже средневзвешенным российским показателям, тем быстрее они станут конкурентными. А мы им готовы в этом помогать по любому варианту, независимо от того, обладают они капиталами или нет. Главное — чтобы они обладали профессионализмом и были открыты к сотрудничеству.

Практически со всеми застройщиками — как мелкими, так и крупными, корпорация ASG находится в постоянном диалоге. Но пока есть надежда на получение земельных участков другими способами — а многие имеют землю с определенным заделом — понятно, что они скорее ведут «разведку боем». Мониторят ситуацию, потом приходят — а участок уже продан. Такие примеры тоже есть.

«Вопросы развития Казанской агломерации для нас сегодня — проблема номер один»

— Какова структура вашего «земельного банка»?

— Земельные массивы, которые входят в «кубышку», очень органичны по своему потенциальному использованию и размещены в разных районах как Казани, так и Казанской агломерации. Сегодня мы имеем уникальную возможность работы с инвесторами. Когда любой инвестор выходит в Казань, в любом случае все пути его ведут в ASG. Потому что от него требуется только сказать, что нужно: в каком районе, какие характеристики, наличие коммуникаций, дорог и так далее. И в течение двух дней выдается три-четыре варианта, где можно разместить либо жилой комплекс, либо производственную площадку, административный или торговый центр.

— Сейчас очень важным считается не просто строительство домов, а жилья с местами приложения труда. Об этом говорит и президент республики, например.

— Мы формировали свой земельный банк с учетом сочетания земель как наиболее эффективных для жилищной застройки, так и для мест приложения труда в тех же районах. У нас нигде нет такой ситуации, чтобы были только территории под выгодную жилую застройку — и ничего там не предусмотрено для мест приложения труда.

То, о чем сейчас так много говорят — нужно исключать возникновение маятниковой трудовой миграции, нужно обеспечивать полицентричность развития территорий — есть у нашего «земельного банка». Все заложено еще 10-15 лет назад, когда мы формировали эти массивы. Причем это сделано не механически, а это все выстрадано.

Если рядом трасса и шумно, мы планировали там изначально размещать коммерческие объекты. Удобно подъехать на машине — а жить там плохо! Если это дальше от трассы, то склады и магазины могут «не зайти» — но прекрасно можно разместить высотные дома. А если рядом лес, то там должно быть либо индивидуальное жилье, либо, что я считаю перспективным, малоэтажная застройка. Более демократичная, три-четыре этажа, где сочетаются плюсы индивидуального жилья, а цены и расходы на содержание такие же, как когда речь идет о многоэтажных домах. Вот эти все вопросы были отработаны на протяжении многих лет и систематизированы в 2020 году. Последние три месяца мы обсуждали это со всеми ведомствами, активно над нашими недоделками поработали в минстрое РТ. От первоначального вида концепция освоения земельного банка процентов на 70 изменилась.

Сейчас надо переходить к подготовке стратегии развития территории ASG в рамках Казанской агломерации.

— Что мешает?

— Для этого нам необходимы законодательные ответы на многие вопросы относительно того, каким образом развитие Казанской агломерации будет внесено в действующие нормативные акты. Вот это сегодня вопрос № 1! Вообще нет никакого законодательного подкрепления этого понятия. Напомню то, что я вам рассказывал 10 лет назад. Весь мир давно перешел на принцип формирования агломераций. Тот же Париж  который мы с вами знаем как город с многомиллионным населением, на самом деле — городская агломерация. Метрополия Большого Парижа включает в себя еще и ближайшие пригороды. Просто в просторечии используется понятие «Париж». 

А у нас, как только осознавали, что не хватает места развития города, всегда шли по какому пути? «А давайте расширим границы Казани!». И вот расширяют… Ну, включили сейчас огромное количество поселков — что там, город стал? Нет, конечно! То есть там все равно другой уклад, другая жизнь. Но народ начинает платить новые налоги, опять-таки зреет социальное недовольство. А зачем это нужно? Поэтому нужно вести речь о Казанской агломерации. Люди живут в пригородах, пользуются всеми достоинствами и всеми плюсами большого города. Когда надо поехать к врачу, не придется лететь на самолете в другой город, а достаточно сесть в машину и проехать час в дорогую хорошую клинику, где нужный специалист есть. Это же огромный плюс. В маленьком городе только терапевт будет принимать, а к специалистам — в большой город.

Понятие агломерации очень важно для России в целом. Я уверен, что в ближайшее время эти вопросы будут подняты так или иначе по инициативе Хуснуллина, потому что он-то прекрасно это все понимает. Даже будучи министром строительства РТ, он обозначил эти проблемы, а в Москве начал их решать.

— Один момент уточню. Когда мы говорим «Казанская агломерация» и так далее, нужно иметь в виду, что нет даже не то что республиканского — федерального законодательства на эту тему. И потом мы идем на ощупь и не знаем, куда идем — так же получается?

— Именно так. И, как следствие — что мы имеем? Мы наблюдаем ситуацию, когда уважаемый мэр Казани выступает и говорит нечто вроде: «Что за безобразие? На наши свалки свозит мусор коттеджный поселок в километре от Казани. Пусть они нам продукты питания привозят, а мусор нам не надо!». И он правильно говорит, потому что денег на это не закладывается в бюджет города. А в рамках агломерации все это можно решать.

— А где выход? Как решать? Если законов нет, что делать? Поэтому мы, республика, и топчемся уже сколько лет вокруг этого.

— Можно использовать и право законодательной инициативы. Это во-первых. Во-вторых, для этого, конечно же, необходимо нарабатывать уже реальную практику. То есть на самом деле у нас принято ведь определенное решение, создан совет Казанской агломерации, куда входят главы пригородных районов, то есть Казань и прилегающие районы. Есть же такой орган? Просто на самом деле он не рабочий на сегодня.

— Да, нет механизмов.

— Нужно это наполнять содержанием.

С чего начнется освоение земельного банка: проекты планировок в Казани, «Большой Зеленодольск» и доступное жилье как социальная миссия Семина

— Давайте вернемся к концепции развития земельного банка ASG — в чем она заключается?

— Смысл в том, что земли, которыми располагает земельный банк ASG, делятся на несколько частей. Во-первых, это те земли, которые включены в границы Казани много лет назад. По факту они по-прежнему, до недавнего времени вообще были учтены как земли зоны СХ. Не путайте с категорией сельхозназначения — налоги за них платятся городские, но использовать их можно только под сельскохозяйственные цели. Сейчас приняты изменения — и эти участки теперь являются территорией формирования перспективных жилых районов, а также общественно-деловой и производственной застройки. А фактическое освоение их возможно после утверждения проектов планировки. И это понятно: наличие таких массивов сельхозземель в миллионном городе — это нонсенс! Ну, не может такого быть. Может существовать какая-то опытная экспериментальная станция в две-три сотки. Но не может быть бескрайних колхозных полей, которые включены много лет назад в черту Казани и декларируются как земли для производства сельхозпродукции.

— Это сколько примерно гектаров?

— Это же не только наши земли! Это территории многих собственников. Я думаю, что это где-то под 10 тысяч гектаров в общей сложности.

— Если всех собственников брать? Или только ваши?

— Если взять всех собственников.

— После того как категорию поменяют — на ней уже можно будет строить жилье или только коммерческие объекты?

— Нет. Концепция разработана на основе генерального плана. Он четко определяет сейчас каждый участок — что можно, а что нельзя там строить. Понятно, где должно быть жилье, коммерческое строительство, склады и заводы. Но нигде в принятом генеральном плане не заложены земли сельхозпроизводства.

— С чего начнется освоение вашего земельного банка? Есть какие-то территории, которые вот-вот выстрелят?

— Конечно, мы четко определили последовательность освоения территорий. На ближайшие 4 года запланирована подготовка к реализации проектов. В Казани это «Яблоневые Сады» — неподалеку от Салмачей и ЖК «Светлый». Этот проект учитывает развитие улично-дорожной сети и Вознесенского тракта и, естественно, он тоже упирается в федеральные программы дорожного строительства. Здесь возможно строительство полутора миллионов квадратных метров жилья. Еще один потенциальный проект — «Тихая гавань», со смешанной застройкой индивидуальным жильем и многоквартирным. Есть земли за поселком Константиновка. В общем, это все уже обжитые районы — то, что уже горячее, что называется. То, что сегодня находится практически в видимости и пешей доступности от уже построенных высотных комплексов.

Понятно, что это будет дольше, и мы рассчитываем до 2040 года освоение данных земель. А всего на территории Казани потенциально примерно 7 миллионов квадратных метров жилья. Причем с достаточно невысоким коэффициентом застройки, который будет предусматривать, безусловно, возведение всех необходимых социальных и инфраструктурных объектов, зеленых зон –по современным требованиям градостроительства. Сюда не входит еще несколько сот тысяч квадратных метров коммерческих площадей. То есть производство, торговые комплексы, складские комплексы, логистические, технопарки. Все это — поблизости от жилой застройки.

— Там еще следует учитывать Самосыровскую свалку…

— Обращаю внимание — все это нами запланировано еще 10 лет назад. Именно в таком виде документы направлялись в исполком как проект «Восточная дуга». Потом большинство наших предложений оказалось принято разработчиками генерального плана Казани и включено в него. И, соответственно, на сегодняшний день это все очень компактно, я считаю, очень логично расположено. Ну, например, тот же Вознесенский тракт. С правой стороны, где для этого есть все природные условия, предпосылки, всё, там размещено жилье, а с левой стороны, которая тяготеет уже дальше к свалке… Даже с учетом ее рекультивации размещать там жилье — не лучший вариант. Там планируются как раз производственные площадки, складские комплексы.

— А что с «Большим Зеленодольском»?

— Мы привлекли специалистов из Москвы, они сделали мастер-план, как это должно выглядеть. Альтернативный вариант выполнили наши проектировщики, казанские.

В частности, речь идет об участке в районе Новой Туры, где можно построить примерно миллион квадратных метров. Это, кстати, один из тех примеров, когда освоение жилой застройки рука об руку идет с формированием мест приложения труда. Из 334 гектаров там под жилье уходит 117, а под коммунально-складскую территорию 156 гектаров!

Теперь мы ждем, когда минстрой рассмотрит эти предложения — и на основе этих двух концептуальных решений перейдем к разработке проекта планировки территории. Нужно брать лучшее! Расходы на проектирование в абсолютном выражении очень большие, но относительно затрат на строительство они мизерные. Поэтому лучше досконально все проработать на этапе осмысления, чем потом получить построенную несуразицу.

— Ну и затем вам необходимо утвердить эти проекты планировок территорий.

— Это на самом деле очень важная работа. Без проектов планировок территорий мы имеем, конечно же, фактически неработающий генплан. Это как конституция, как декларация: если к ней нет законов, то жить в таком государстве невозможно.

Потому сейчас я считаю, что все усилия нужно направить на то, чтобы в Казани не осталось присоединенных к городу территорий, на которые бы не были разработаны и утверждены проекты планировок. А в соответствии с градостроительным законодательством обеспечить их разработку и утверждение является задачей городских властей.

— Почему вы считаете, что это так важно? Ну, будут проекты планировки территории — дальше что?

— Чтобы освоить крупные земельные массивы, нужны годы. Необходимо строительство инфраструктуры, прокладка коммуникаций, и так далее. Ни один частный застройщик не в силах потянуть все эти затраты. Но если даже есть крупнейшие застройщики России, которые могли бы это потянуть — они этого делать не будут ввиду больших рисков.

Потому сначала создается генплан города — он выполнен. Причем достаточно грамотный и профессионально сделанный генплан. На это ушли многие годы и огромные средства. Второй этап: теперь во исполнение данного генплана необходимо разработать проекты планировок территорий. Мы должны четко знать, где будут коммуникации проходить, где расположатся дороги — уже точно. Чтобы знать: вот эта земля — под дороги, эта — под застройку, эта — под коммуникации. Проект планировки предусматривает все инфраструктурные коридоры, земли под школы и детские сады — все то, что нельзя продавать под застройку.

Иначе мы получим ту ситуацию, когда сначала продается, потом начинаются скандалы. В результате люди въезжают в готовый дом — а в школу своих детей возят за тридевять земель. Этого же нельзя допускать!

— В какие сроки вы можете разработать проекты планировки по вашим землям?

— Ставим своей задачей до конца этого года. Разумеется, будут какие-то коррективы, где-то какие-то затяжки.Это высокая планка, и мы очень надеемся, что исполком Казани нас в этом поддержит. Надо утвердить проекты планировок на бо́льшую часть нашей территории независимо от того, в каком году они будут осваиваться. Это в соответствии с концепцией у нас расписано.

Это не дает права на строительство объектов, но только после этого территорию можно делить между застройщиками.

— Я правильно понимаю, что вы сейчас создаете проекты планировок территорий и потом будете искать застройщика…

— Это параллельные процессы. Мы уже сейчас ведем работу с очень большим числом застройщиков, в том числе федеральных. И логика здесь проста: вы же сами постоянно пишете про дефицит предложения жилья. Об этой проблеме говорят и на федеральном уровне. Поэтому для Казани крайне важно, чтобы спрос удовлетворялся предложением — только в таких условиях можно говорить о сдерживании цены квадратного метра.

«Это равнозначные ошибки: как массово утверждать проекты коттеджных поселков внутри Казани, так и проекты 20-этажных зданий за пределами столицы РТ»

— Ну, как же — «доступное жилье в границах Казани»! Но ведь вы тоже предлагаете строить как раз у границ в соседних районах. Зеленодольский, Высокогорский — у трассы М7. Что это как не человейники у границ? А та же «Тихая гавань», это ведь коттеджи как раз в границах Казани. Коттеджи в городе, высотки опять за городом — не бьется логика.

— Мы не сторонники строительства за пределами Казани жилья эконом-класса, куда поедут только те, кто не сможет купить внутри Большого казанского кольца. Мы сторонники других подходов: ближе к природе должны ехать сторонники этого образа жизни. Те, кто может позволить себе роскошь работы из дома или не работать вообще. Те, кому хочется иметь какой-нибудь садик около дома. Те, кто не хочет видеть 20-этажных башен, только 3-4-этажные дома. Чтобы дети росли на природе — например, когда лес рядом, и нет вокруг огромных толп народа.

В то же время это могут быть те, кто не имеет средств, чтобы построить себе коттедж. Все, что я перечислил, идеально подходит под описание коттеджа, правильно?

— Ну, наверное, близко к жизни в коттедже. 

— У нас на сегодня уже утвержден проект в Высокогорском районе, и на границе с Казанью планируется строительство невысотных зданий.У нас есть земли и справа, и слева от М7. И там, и тут поля, но внутри Казани, за трассой М7, мы планируем высотное строительство — это чисто маркетинговый вопрос в том числе. А с правой стороны, на 80 гектарах (пешком можно дорогу перейти — это 300 метров!) совсем другой подход. В границах Казани — это город, там высотное строительство, соответственно, жизнь в городе. За границами — 3-4-этажное строительство, там уже другой образ жизни.

— Почти коттеджный, да.

— Делать ставку на массовое коттеджное строительство — это совершенно неразумный подход. Невозможно, чтобы каждый человек, каждый пенсионер… вопрос даже не в цене коттеджа, а в расходах на его содержание. Дорого жить в своем доме! Если у человека есть рабочие руки, он, конечно, все может сделать сам. Но очень много тех, кто сам ничего делать не умеет и не хочет, но в то же время не настолько много зарабатывает, чтобы нанять людей.

Пожилые, семьи с детьми — для них идеально подходит концепция 3-4-этажных домов. Жители первых этажей могут иметь собственный садик в одну соточку. Они как раз и смогут наслаждаться преимуществами загородной жизни и в то же время не тратить больших средств на содержание своего жилья. То есть это маленькие квартиры (в любом случае меньше, чем коттедж), маленькие земельные участки у тех, кто будет жить на первом этаже, достаточно много пространства для жизни, для занятий спортом, для прогулок, выхода в лес, к озеру и так далее.

На сегодня в нашем городе есть огромное богатство, осознать которое никто не хочет. Такого богатства нет, например, в Париже, нет в других городах и мегаполисах. Это огромные незастроенные территории в городской черте.

— И эти территории сегодня очень быстро застраиваются, в том числе и коттеджами. Причем, собственно, вы же продаете землю под них.

— А что делать? Правила игры задает городская власть. Поэтому, действительно, ASG продает часть своих земель в Казани под коттеджное строительство. Да, мы считаем, что это неправильно. Но это решение властей.

Если вы спросите, что же я считаю в целом ошибочным, я скажу. Это равнозначные ошибки: как массово утверждать проекты коттеджных поселков внутри Казани, так и проекты 20-этажных зданий за ее пределами. То, что считалось правильным еще 10 лет назад, сегодня уже градостроительная ошибка.

— Мы с вами структурно разобрали, как вы видите застройку в городах, в пригородах. Но основной ваш земельный массив сельскохозяйственный.

— Третий блок — рекреационный, условно говоря. Это территории в Верхнеуслонском районе, где у нас более 14 тысяч гектаров. Там мы приветствуем коттеджное строительство. Это 3,7 тысяч га в Лаишевском, 2,4 тысячи — в Высокогорском, 924 га в Рыбно-Слободском районе.

Верхний Услон, на мой взгляд, в перспективе становится очень интересным предместьем Казани, где действительно можно и нужно размещать в том числе и (условно) элитное жилье или бизнес-класс. Коттеджи со своими хорошими участками, куда люди должны выезжать — то есть те, кто хочет жить уже в соответствующих экологических условиях, но не в Казани. Это очень существенный момент.

В общем, все четко расписано: до 2040 года запланировано строительство 14 миллионов квадратных метров всех видов жилья.

Но не вся земля уйдет под жилье! В рамках реализации концепции в землях для сельскохозяйственного использования планируется оставить 15 тыс. га. Ввиду низкого бонитета и по мере роста спроса на них со стороны населения целесообразно предусмотреть использование данных земель под садоводство и огородничество. А земли с высоким бонитетом — под фермерские хозяйства малой площади — от 1 га, по варианту «дальневосточного гектара». Это позволит создать условия для развития более 6 тыс. фермерских хозяйств усадебного типа и стимулировать развитие агротуризма в республике. Задача — за счет мер поддержки и доступных условий предоставления участков планомерно вовлечь в сельхозоборот земельные участки, освоение которых сегодня затруднено.

«Легче произносить „лендлорд“! А понятия ленд-девелопмента в России все еще нет»

— Давайте резюмируем: в чем глобально суть концепции? Да, вы разбили на три блока свои земли. А что дальше?

— Суть в том, что мы — ленд-девелоперы. Мы четко позиционируем, где что лучше строить. Именно на этом этапе очень важна сплоченная работа с местными органами власти для того, чтобы не было никаких противоречий. Чтобы наше видение не вступало в диссонанс с видением местных органов власти о том, как все должно быть, чтобы было достаточно гармоничное соединение интересов. Далее мы работаем с органами власти по утверждению проектов планировок территории и с инвесторами-застройщиками, которые готовы принимать эти правила игры. Мы предлагаем не пустое колхозное поле, а уже проект на этом поле, и это наша работа как ленд-девелопера.

Наша цель — подходить к освоению территории не хаотично по принципу «кто пришел, тому и продали». Все должно быть систематизировано. Каждая территория имеет свой план развития, который может корректироваться как с учетом общественных потребностей, так и с учетом запросов инвесторов, но тем не менее он достаточно системный. Инвестор «заходит» не в условиях противоречий между своими желаниями и целями органов власти. Важна согласованная позиция по развитию территории — тогда инвестор быстрее вложит деньги, оперативно пройдет все этапы согласования и быстрее приступит к стройке. К этому стремятся сейчас на федеральном уровне: к снижению барьеров для инвестора.

— То есть, как говорят в маркетинге, максимальная клиентоориентированность. Вы продаете землю, как готовый продукт, «под ключ» — в этом цель.

— Да. Но есть очень важный момент — введение в российский обиход понятия «ленд-девелопмент». То, что вы в своем журналистском стиле называли лендлордами и так далее, — это все нормально. Вас цитируют, перепечатывают, в российских СМИ используют понятие «ленд», но мы все же доказываем, что надо говорить о ленд-девелопменте. Но, я так понимаю, легче произносить «лендлорд» (смеется).

— Видимо, далее уже работа девелопера. 

— Далее подключается застройщик, или девелопер (мне, кстати, больше нравится слово «застройщик»). Организовав проект строительства, он нанимает генподрядчика, который, собственно, и строит. Так что сначала надо правильно определить концепцию: где строить, что, как. Вот это и должны делать ленд-девелоперы и девелоперы. А сами «коробки» при современных технологиях за 6-9 месяцев — это уже задача строителей. И каждый должен заниматься своим делом.

О цене земли: «Так сложилось, что землю застройщики просто получали — бесплатно»

— Вернемся непосредственно к участкам. У вас есть схема совместных предприятий с застройщиками — но готовы ли вы просто их продавать? Некоторые девелоперы говорят, что они прекрасно обойдутся — просто продайте землю по нормальной цене, и все.

— В XX веке единственный принцип работы для любого —