ЦБ прорабатывает варианты ограничений «ипотеки от застройщиков»

Центробанк приступил к проработке вариантов ограничения так называемой «ипотеки от застройщиков» — жилищных кредитов с околонулевой ставкой, которые предлагают строительные компании. Соответствующие консультации ведутся с экспертами нескольких крупных банков, сообщил РБК.

«Ипотека от застройщиков» — жилищные программы с субсидированной девелоперами ставкой. Они начали внедряться в период пандемии коронавируса для поддержания спроса. По такой ипотеке устанавливаются экстремально низкие ставки – от 0% до 4% годовых. Недополученные процентные доходы банкам компенсируют сами застройщики, однако эти суммы, как правило, закладываются в стоимость продаваемых объектов.

Накануне такую ипотеку раскритиковала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. «Сейчас многие, может быть, видят, что есть действительно очень низкие ставки, даже близкие к нулю — так называемая «ипотека от застройщиков». Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход, который очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком», — заявила она на пресс-конференции. Набиуллина добавила, что это вводит в заблуждение заемщиков и пообещала, что регулятор «будет принимать меры».

«Подводные камни»

Как отмечают эксперты, «ипотека от застройщиков», несмотря на кажущуюся привлекательность, имеет ряд «подводных камней» и при определенных обстоятельствах может поставить в затруднительное положение и банк, и заемщика. Прежде всего, это связано с завышенной стоимостью приобретаемого объекта.

«Если произойдет дефолт, банк не сможет после продажи залога по реальной рыночной стоимости закрыть остаток долга и покрыть издержки. У заемщика риски очень похожи. Если у клиента возникнет ситуация, что потребуется продать объект из-под залога, денег с продажи ему не хватит, чтобы расплатиться с банком, потому что продавать квартиру он будет по реальной стоимости на рынке, а не по той завышенной, по которой сам купил у застройщика», — отмечает руководитель дирекции развития ипотечного кредитования банка «Уралсиб» Екатерина Жженова.

«Номинальный срок, на который берут ипотечный кредит — 19-20 лет. При этом фактический срок, за который гасится кредит, — три-четыре года. Однако, когда люди берут кредиты с символическими ставками, они гасят ипотеку медленнее. Представьте теперь, что будет, если банк не учитывает этих особенностей, что прогнозируемая средняя дюрация по кредитам со ставками в диапазоне около 1% будет в районе 10-12 лет. Когда тот или иной банк согласился на условия застройщика о комиссии не 30%, а, например, 15%, через некоторое время он может в своем P&L (отчете о прибыли и убытках) обнаружить «дыру» через год-два», — полагает вице-президент Сбербанка Николай Васев.