Четыре варианта. Банки предложили ЦБ ввести минимум для ставок по ипотеке от застройщиков

Банки предложили ЦБ ввести минимальный порог ставок по ипотеке, которая сейчас выдается в рамках совместных программ с застройщиками, пишет РБК со ссылкой на письмо Ассоциации банков России (АБР), направленное в Банк России. Письмо стало ответом на доклад регулятора о рисках льготной ипотеки «от застройщиков».

Предложения ЦБ

В 2022 году банки стали активнее предлагать клиентам ипотеку «от застройщиков», ставки по которой были ниже рыночных или ставок по госпрограммам. В итоге с начала лета почти две трети кредитов на новостройки выдавались по сверхнизким ставкам. Механизм предполагает, что девелопер компенсирует банку разницу между «квазильготной» и рыночной ставкой, а свои расходы может заложить в стоимость квартир.

ЦБ предложил несколько вариантов ограничений такой ипотеки:

• макропруденциальные надбавки, которые затронут все ссуды с первоначальным взносом 10–20%;
• выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок в отдельный класс кредитов и введение прямых количественных ограничений на выдачу таких ссуд (макропруденциальных лимитов, МПЛ);
• дополнительная надбавка к ставке резервирования по ипотеке «от застройщиков»;
• включение сведений о переплате заемщика (комиссии, получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита (ПСК).

Ответ участников рынка

Предложенные ЦБ варианты ограничений «квазильготной» ипотеки избыточны, следует из письма АБР — они создают излишнюю нагрузку на капитал банков, распространяются на уже выданные ссуды или кредиты, которые не имеют обозначенных регулятором рисков, а также затрагивают аспекты, на которые банки влиять не могут. Участники рынка выступили против включения в ПСК сведений о переплате клиента, поскольку кредиторы «не обладают достоверной информацией, на сколько именно была завышена стоимость объекта недвижимости».

«Проблема возникает, если заемщик в самом начале срока кредита не сможет вносить платежи, и банк обратит взыскание на объект — тогда действительно сумма от быстрой реализации залога может быть недостаточной для покрытия всей задолженности, заемщик может оказаться еще должен. В этом случае введение минимальной ставки — хорошее решение: ЦБ же хочет снизить привлекательность такой ипотеки, это и произойдет, потому что кредиты больше не будут «условно бесплатными». Вопрос, каким должен быть порог», — говорит вице-президент АБР Алексей Войлуков.

Банки предлагают четыре варианта расчета минимального размера ставки по ипотеке «от застройщиков»:

• По льготным госпрограммам — не ниже 2/3 от базовой ставки соответствующей программы, по рыночным — не ниже 2/3 ставки от минимальной полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке, установленной в конкретном банке.
• Разница между ставкой по рыночной или льготной программе и субсидированной ставкой «от застройщика» — не более 1/3 ключевой ставки ЦБ на дату заключения кредитного договора с клиентом. Исключения — дальневосточная ипотека и сельская.
• Разница между ставкой по программе «от застройщика» и ключевой — не более 3 процентных пунктов.
• Не ниже цели ЦБ по инфляции — 4%.

Минимальный порог ставок по отдельному классу ипотечных кредитов можно ввести, если ЦБ даст такие рекомендации рынку, добавляют в АБР. Как вариант, предлагается ввести «запретительно высокие риск-веса или надбавки (например, 300%)» по новым кредитам, выданным по ставкам ниже порога. Кроме того, банки не против отмены господдержки по льготной ипотеке, если ставка по такому кредиту слишком сильно занижается еще и за счет застройщика.

«Мера представляется достаточно эффективной, поскольку у застройщиков практически отсутствует интерес к субсидированию рыночных процентных ставок», — говорится в письме.

Введение единого для всех «ценового пола» по «квазильготной» ипотеке не лишит такие программы смысла, отмечает Войлуков. По его словам, застройщики с банками могут оставить сверхнизкие ставки только для отдельных объектов, продавцы могут предлагать варианты не со сниженными ставками, а со скидками на объект или, например, вносить вместо заемщиков платежи по ипотеке какой-то период времени (формально для клиента платежная нагрузка будет ниже).

«То есть мы и застройщиков, и банки не ограничим в конкуренции, но уйдем от «совершенно бесплатных» кредитов, нагрузка по которым зашита в стоимость квартир», — объясняет Войлуков.