Конец дешевой ипотеки: чем грозит застройщикам решение ЦБ

В 2023 году ЦБ хочет сделать для банков невыгодной выдачу ипотеки от застройщика. В начале недели регулятор объявил, что с 1 мая повысит надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки (по договорам долевого участия), а также установит надбавку для кредитов под залог жилой недвижимости. Как это решение повлияет на застройщиков и ипотечный рынок в России в целом, рассказали опрошенные «Ведомостями» и «Известиями» эксперты.

Меры ЦБ против дешевой ипотеки

ЦБ называл две причины ужесточения регулирования. Во-первых — массовое распространение совместных программ банков с застройщиками, когда заемщику предлагают оформить ипотеку по низкой ставке за счет завышения стоимости жилья на 20–30%. Это привело к подорожанию жилья на первичном рынке и увеличению разрыва в ценах с вторичным.

Во-вторых — ухудшение стандартов кредитования. По данным ЦБ, в IV квартале 2022 года доля ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% выросла до 44% (с 36% в III квартале). «Долговая нагрузка свыше 80% означает, что каждые восемь рублей из десяти заработанных идут на погашение задолженностей в разных банковских и других кредитных организациях», — объясняет замдиректора Банковского института развития Юлия Макаренко. Кроме того, доля кредитов с низким первоначальным взносом на первичном рынке жилья достигла 69%.

Эти факторы закладывают предпосылки для формирования на рынке «ипотечного пузыря», объясняла ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.

Какими будут последствия для рынка

Рынок жилой недвижимости разогрелся, и теперь ЦБ пытается его охладить, объясняют эксперты. Принимаемые регулятором меры временны и будут корректироваться вместе с ситуацией на рынке, рассуждает директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов. По его прогнозу, в 2023 году ипотека будет выдаваться в основном на классических условиях, что снизит спрос заемщиков, а также отраслевые риски как банков, так и застройщиков.

«С ужесточением требований доля опасных заемщиков должна снизиться. Полагаю, и обслуживание остальных клиентов станет более предсказуемым. Возможно, последует незначительное снижение ставок по ипотеке. Это положительно скажется и на застройщиках: станет меньше квартир в подвешенном состоянии, в том числе под арестом», — считает Макаренко.

При этом темпы роста ипотечного портфеля в сравнении с предыдущим годом ощутимо замедлятся, ожидает замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. При этом, «учитывая текущие далеко не радужные показатели», вряд ли в течение 2023 года стоит ожидать от ЦБ значительного смягчения макропруденциальной политики, полагает эксперт.

Принятые меры замедлят рост ипотеки в стране, подтверждает старший преподаватель РАНХиГС Кирилл Сиволапов, но в первую очередь это коснется высокорискованных сделок. «Насколько это замедление будет существенным, пока сказать достаточно сложно», — отмечает эксперт.

На ипотеку у публичных российских девелоперов ПИК, «Эталона», «Самолета» и ЛСР приходится больше 70% всех заключенных контрактов, отмечают «Ведомости». Доля покупок по субсидированным программам в 2022 году составила около 15% от общего объема продаж по ипотеке — продукты поддерживали спрос, но определяющими для рынка не были, отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.

Из-за социальной значимости ипотеки девелоперы не ждут значительного падения спроса на такие кредиты, отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. К тому же ужесточения ЦБ носят сдержанный характер и не должны слишком сильно ударить по количеству выдач, хотя некоторый ограничительный эффект будет, полагает эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Игорь Галактионов.

Вряд ли девелоперы полностью откажутся от собственных ипотечных программ, считает Дмитрий Веселков из «Метриума». Вероятно, компаниям придется частично пожертвовать маржинальностью и компенсировать банкам дополнительные расходы.

Кроме того, застройщики уже предусматривают переход к альтернативным маркетинговым инструментам — например, к траншевой ипотеке, которая не предполагает увеличения итоговой стоимости кредита и потому не может считаться рискованной, продолжает Веселков. Также девелоперы предлагают программы рассрочки, включая беспроцентную. На фоне ограничений ЦБ в отрасли могут разработать и новые маркетинговые программы, допускает председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.